Fassadenreinigung: Recht, Pflichten & Umlage

Es gibt kein einzelnes „Fassadenreinigungsgesetz“. Die Anforderungen ergeben sich vielmehr aus mehreren Rechtsbereichen und örtlichen Satzungen. Die folgende Übersicht fasst zusammen, was vor Beginn zu klären ist und wer typischer Ansprechpartner ist. Nicht jede Reinigung berührt alle Bereiche.

Reinigungswasser muss kontrolliert aufgefangen und entsprechend seiner Belastung entsorgt werden. Die Einleitung in einen Straßenablauf ist in Hannover nicht automatisch erlaubt.

Nach § 54 Wasserhaushaltsgesetz gilt Wasser als Schmutzwasser, wenn es durch einen häuslichen, gewerblichen oder sonstigen Gebrauch in seinen Eigenschaften verändert wurde. Dazu kann auch Wasser aus einer Fassadenreinigung gehören. Die Abwasserbeseitigung umfasst ausdrücklich das Sammeln, Behandeln, Einleiten und Versickern dieses Wassers. Die rechtliche Einordnung hängt daher nicht allein davon ab, ob ein Reinigungsmittel verwendet wurde. Auch abgelöster Schmutz, Farbreste, Putzpartikel oder Fassadenbeschichtungen können die Eigenschaften des Wassers verändern. Grundlage ist § 54 WHG.

Für Hannover enthält die kommunale Abwassersatzung konkretere Regeln:

• Abwasser ist grundsätzlich über die Grundstücksentwässerungsanlage abzuleiten.
• Eine vorübergehende Einleitung in einen Straßenablauf kann nur im Einzelfall und nach einem besonderen schriftlichen Antrag genehmigt werden.
• In Gebieten mit Trennkanalisation gehört Schmutzwasser in den Schmutzwasserkanal und Niederschlagswasser in den Regenwasserkanal.
• Bestimmte Stoffe dürfen nicht oder nur innerhalb festgelegter Grenzwerte eingeleitet werden.
• Die Stadtentwässerung kann eine Vorbehandlung oder zeitweise Rückhaltung verlangen.

Diese Vorgaben stehen in der Abwassersatzung der Landeshauptstadt Hannover.

Ein Gully am Straßenrand ist deshalb kein allgemeiner Entsorgungsweg. Gerade bei einer Trennkanalisation kann der Regenwasserkanal direkt oder nur gering behandelt in ein Gewässer führen. Vor der Reinigung muss feststehen, an welchen Kanal ein Ablauf angeschlossen ist und ob die konkrete Einleitung zulässig ist.

Darf Reinigungswasser auf dem Grundstück versickern?

Belastetes Reinigungswasser sollte nicht auf Rasen, Beeten oder unbefestigten Flächen versickern. Nach § 48 Wasserhaushaltsgesetz darf eine Einleitung in das Grundwasser nur erlaubt werden, wenn keine nachteilige Veränderung der Wasserbeschaffenheit zu erwarten ist. Das gilt auch dann, wenn das Wasser auf den ersten Blick nur wenig verschmutzt erscheint. Maßgeblich ist § 48 WHG.

In der Praxis sollte das Wasser am Fuß der Fassade aufgefangen werden. Je nach Verfahren kommen Abdeckungen, Auffangwannen, Absaugtechnik und Filterstufen infrage. Feststoffe und Schlamm müssen getrennt gesammelt werden. Ob das gefilterte Wasser anschließend in den Schmutzwasserkanal eingeleitet werden darf, entscheidet sich anhand seiner Belastung und der örtlichen Vorgaben.

Sobald Gerüste, Hubsteiger, Arbeitswagen oder Absperrungen öffentlichen Straßenraum beanspruchen, kann eine Sondernutzungserlaubnis erforderlich sein. Zum öffentlichen Straßenraum gehören auch Gehwege und andere dem öffentlichen Verkehr gewidmete Flächen.

Die Sondernutzungssatzung der Landeshauptstadt Hannover nennt unter anderem Gerüste, Bauzäune, Arbeitswagen, Baumaschinen und Baustelleneinrichtungen als erlaubnispflichtige Nutzungen. Öffentliche Straßen dürfen erst nach Erteilung der erforderlichen Erlaubnis genutzt werden. Anträge sind nach der Satzung grundsätzlich einen Monat vor Beginn einzureichen. Standort, Dauer, Umfang und benötigte Fläche müssen daraus hervorgehen. Einzelheiten regelt die aktuelle Sondernutzungssatzung Hannovers.

Eine Sondernutzungserlaubnis ersetzt keine weiteren Genehmigungen. Werden beispielsweise Fahrbahn, Radweg oder Fußverkehr beeinträchtigt, können zusätzliche verkehrsrechtliche Anordnungen notwendig sein.

Steht die gesamte Technik auf einem privaten Grundstück, entfällt diese spezielle Erlaubnis in der Regel. Sichere Zugänge, Absperrungen und der Schutz von Bewohnern sowie Passanten bleiben dennoch erforderlich.

Die Kosten einer einzelnen Fassadenreinigung sind nicht automatisch umlagefähige Betriebskosten. Entscheidend sind der Zweck der Maßnahme, ihr wiederkehrender Charakter und die Vereinbarung im Mietvertrag.

Nach § 1 Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten nur Aufwendungen, die dem Eigentümer laufend entstehen. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehören ausdrücklich nicht dazu. Sie bleiben grundsätzlich beim Vermieter. Die Abgrenzung ergibt sich aus § 1 BetrKV.

Die Fassadenreinigung ist außerdem nicht ausdrücklich in der üblichen Betriebskostenliste genannt. Die Gebäudereinigung nach § 2 Nummer 9 BetrKV bezieht sich auf gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen und Keller. Eine Außenfassade wird dort nicht genannt. Denkbar wäre daher allenfalls eine Einordnung als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nummer 17 BetrKV. Die Aufstellung in § 2 BetrKV verlangt dafür weiterhin, dass es sich überhaupt um laufende Betriebskosten handelt.

Für eine Umlage müssen typischerweise mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:

• Die Reinigung erfolgt wiederkehrend und nicht nur aufgrund eines einmaligen Schadens.
• Sie dient der laufenden Pflege und nicht der Beseitigung eines baulichen Mangels.
• Die konkrete Kostenart ist im Mietvertrag hinreichend bestimmt als sonstige Betriebskosten vereinbart.
• Reparatur-, Beschichtungs- und Instandsetzungsanteile werden herausgerechnet.
• Die Kosten werden nachvollziehbar und wirtschaftlich abgerechnet.

Der Bundesgerichtshof hat für die vergleichbare Kategorie der Dachrinnenreinigung entschieden, dass wiederkehrende Reinigungskosten sonstige Betriebskosten sein können. Zugleich muss die konkrete Kostenart mit dem Mieter vereinbart sein. Das Urteil betrifft nicht unmittelbar Fassaden, verdeutlicht aber die Anforderungen an selten anfallende Reinigungskosten. Siehe BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03.

Wann bleibt die Rechnung beim Vermieter?

Eine Kostenumlage scheidet insbesondere aus, wenn die Reinigung Teil einer Reparatur oder Sanierung ist. Das gilt etwa, wenn loser Putz entfernt, Risse bearbeitet, Fugen instand gesetzt oder eine neue Beschichtung vorbereitet werden.

Auch eine einmalige Sonderreinigung nach jahrelanger Vernachlässigung erfüllt das Merkmal „laufend“ nicht ohne Weiteres. Dass die Arbeit als Reinigung bezeichnet wird, macht sie noch nicht zu Betriebskosten. Entscheidend ist ihr tatsächlicher Zweck.

Vermieter müssen außerdem den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. § 556 BGB schreibt eine jährliche Abrechnung über Vorauszahlungen vor und gewährt Mietern auf Verlangen Einsicht in die zugrunde liegenden Belege. Die gesetzlichen Vorgaben stehen in § 556 BGB.

Vor Beginn der Fassadenreinigung sollten Eigentümer oder Verwalter folgende Nachweise einholen:

• Beschreibung des Reinigungsverfahrens und des erwarteten Wasseranfalls
• Konzept zum Auffangen, Filtern und Entsorgen des Schmutzwassers
• Angaben zu allen Reinigungs- und Biozidprodukten
• Prüfung der Grundstücksentwässerung und des zulässigen Einleitungswegs
• erforderliche Zustimmung der Stadtentwässerung
• Sondernutzungserlaubnis für Gerüst, Hubsteiger oder Absperrungen
• denkmalschutzrechtliche Freigabe bei geschützten Gebäuden
• getrennte Ausweisung von Reinigung und Instandsetzung im Angebot
• Prüfung des Mietvertrags oder des WEG-Beschlusses vor einer Kostenverteilung

Ein Angebot, das lediglich „Fassade reinigen und Wasser ableiten“ nennt, reicht für eine rechtssichere Planung nicht aus. Der Entsorgungsweg und die Verantwortlichkeit sollten schriftlich festgehalten werden.