Graffitientfernung als Betriebskosten: Umlage prüfen

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Graffitientfernung ist nicht automatisch als Betriebskosten umlagefähig. Eine Umlage kommt nur in Betracht, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

• Die Maßnahme erfolgt wiederkehrend und turnusmäßig,
• Sie beschränkt sich auf die Entfernung von Farbresten ohne Einfluss auf die Gebäudesubstanz,
• Sie wird vertraglich als sonstige Betriebskosten oder als Bestandteil der Gebäudereinigung vereinbart,
• Die Abrechnung ist transparent, nachvollziehbar und frei von Instandsetzungsanteilen.

Die entscheidende Unterscheidung liegt darin, ob es sich um eine laufende Reinigung oder um eine einmalige Schadensbeseitigung handelt. Betriebskosten müssen regelmäßig und voraussehbar anfallen. Eine einmalige Beseitigung von Graffiti nach einem Vandalismusfall wird dagegen überwiegend als Instandhaltung oder Instandsetzung angesehen – also als Kosten, die dem Vermieter obliegen und nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Erst wenn Graffiti an einem Gebäude wiederkehrend auftreten und die Entfernung turnusmäßig im Rahmen einer präventiven oder unterhaltenden Reinigung erfolgt, besteht die Möglichkeit, die Maßnahme als laufende Gebäudereinigung einzuordnen – vorausgesetzt, sie bleibt auf die Beseitigung von Farbresten beschränkt und greift nicht in die Gebäudesubstanz ein.

Hierbei ist der Inhalt der Arbeiten entscheidend. Beschränkt sich die Maßnahme auf das Entfernen von Farbschichten mit geeigneten Reinigungsmitteln und Techniken (z. B. Hochdruckreinigung, chemische Lösungsmittel ohne Substanzschädigung), kann sie als Gebäudereinigung gelten. Werden jedoch Putzausbesserungen, Anstricherneuerungen oder Fassadeinstandsetzungen notwendig, liegt eine Instandsetzung vor – und damit ein klarer Fall von nicht umlagefähigen Kosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV. Die bloße Bezeichnung auf der Rechnung als „Fassadenreinigung“ oder „Fassadenreinigung“ ist dabei nicht maßgebend; es kommt auf die tatsächlich erbrachten Leistungen an.

Der Mietvertrag bildet die vertragliche Grundlage für jede Umlage. Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Ohne solche Vereinbarung ist eine Umlage grundsätzlich ausgeschlossen – selbst wenn die Kosten objektiv umlagefähig wären. Soll die Graffitientfernung als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV abgerechnet werden, muss diese Kostenart im Mietvertrag ausdrücklich benannt sein. Eine allgemeine Klausel wie „Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten“ oder „auch sonstige Betriebskosten“ reicht in der Regel nicht aus, um eine spezielle Position wie die Graffitientfernung abzudecken, wenn sie nicht zum üblichen Leistungsumfang der Betriebskosten gehört. Für mehr Sicherheit sollte eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen werden, die Art, Umfang und Häufigkeit der Graffitientfernung festlegt – wobei auch dann geprüft werden muss, ob die Kosten tatsächlich laufend und nicht als Instandsetzung einzustufen sind.

Die Rechtsprechung zeigt uneinheitliche Tendenzen. Einige Gerichte haben eine Einordnung als Gebäudereinigung bejaht, wenn lediglich oberflächliche Verschmutzungen entfernt wurden und die Arbeiten regelmäßig anfielen – etwa das Landgericht Kassel in einer grundsätzlichen Erwägung, obwohl es im konkreten Fall den regelmäßigen Anfall verneinte. Andere Gerichte, wie das Amtsgericht Berlin-Mitte, unterschieden eindeutig zwischen rein reinigenden Arbeiten und solchen, die die Gebäudesubstanz betreffen. Weitere Gerichte, darunter das Landgericht Berlin und das Landgericht Köln, haben die Graffitibeseitigung konsistent als Instandhaltung oder Instandsetzung eingestuft – insbesondere wenn ein Schadensfall vorlag oder die Fassadenoberfläche wiederhergestellt werden musste. Diese Divergenz unterstreicht, dass es keine bindende höchstrichterliche Regelung gibt und dass jede Entscheidung einzelfallabhängig getroffen werden muss.