Grundreinigung: Recht, Pflichten & Umlage
Warum die laufende Treppenhausreinigung nach BetrKV umlagefähig sein kann, eine einmalige Grundreinigung dagegen grundsätzlich nicht – und wie die Kosten in Miete und WEG korrekt verteilt werden.
Warum die laufende Treppenhausreinigung nach BetrKV umlagefähig sein kann, eine einmalige Grundreinigung dagegen grundsätzlich nicht – und wie die Kosten in Miete und WEG korrekt verteilt werden.
Laufende Treppenhausreinigung kann bei Mietvereinbarung umlagefähig sein. Eine einmalige Grundreinigung gehört grundsätzlich nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Darum geht es hier
- check_circle Umlagefähigkeit im Treppenhaus
- check_circle BetrKV: was zählt dazu
- check_circle Grenzen der Umlage
- check_circle Umlage in der WEG
- check_circle Verteilerschlüssel
Einmalige Grundreinigung oder laufende Treppenhausreinigung: der entscheidende Unterschied
Die laufende Treppenhausreinigung kann umlagefähig sein. Eine einmalige Grundreinigung entsteht dagegen nicht laufend und ist deshalb grundsätzlich nicht über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umzulegen.
§ 1 Abs. 1 BetrKV stellt auf laufend entstehende Kosten ab. Dieses Merkmal trennt Betriebskosten von einmaligen Aufwendungen. Maßgeblich ist der tatsächliche Charakter der Maßnahme, nicht allein ihr Name oder der Umfang der Arbeiten.
| Art der Maßnahme | Typischer Anlass | Einordnung in der Betriebskostenabrechnung |
|---|---|---|
| Laufende Treppenhausreinigung | Regelmäßig wiederkehrende Reinigung von Treppenhaus und Hausflur | Umlagefähig nach § 2 Nr. 9 BetrKV, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist |
| Einmalige Grundreinigung | Nach Bauarbeiten, nach Auszug oder bei außergewöhnlicher Verschmutzung | Grundsätzlich nicht umlagefähig, da die Kosten nicht laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV entstehen |
| Reinigung im Rahmen von Instandhaltung oder Instandsetzung | Zusammenhang mit der Erhaltung oder Reparatur des Gebäudes | Nicht als Betriebskosten umlagefähig, § 1 Abs. 2 BetrKV |
| Einmalige Sonderreinigung | Einzelnes Ereignis statt laufender Reinigung | Grundsätzlich nicht über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig |
Vermieter sollten laufende und einmalige Reinigungskosten getrennt erfassen und eindeutig benennen. Das gilt auch dann, wenn dasselbe Reinigungsunternehmen beide Arbeiten ausgeführt hat. Eine getrennte Erfassung vermeidet Streit über gemischte Abrechnungspositionen.
Laufend und umlagefähig gegen einmalig und nicht umlagefähig – dieselbe Firma, derselbe Hausflur, zwei völlig verschiedene Abrechnungspositionen.
Ist eine Grundreinigung im Treppenhaus umlagefähig?
Eine einmalige Grundreinigung im Treppenhaus ist grundsätzlich nicht über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig. Anders liegt der Fall bei einer laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Treppenhausreinigung. Deren Kosten können auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Entscheidend ist der tatsächliche Anlass der Reinigung. Die Bezeichnung auf der Rechnung oder Abrechnung reicht für die rechtliche Einordnung nicht aus. Eine intensive Reinigung nach Bauarbeiten, nach einem Auszug oder wegen einer außergewöhnlichen Verschmutzung ist in der Regel keine laufende Leistung.
Die Grundlage bildet § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV. Betriebskosten sind danach nur Kosten, die laufend entstehen. Deshalb gehört eine einmalige Grundreinigung grundsätzlich nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung.
Mieter sollten in der Abrechnung gezielt nach Positionen wie „Gebäudereinigung“, „Gebäudereinigung“, „Treppenhausreinigung“ oder „Sonderreinigung“ suchen. Begriffe wie „Sonderreinigung“ oder „einmalig“ sind ein Prüfsignal. Sie sprechen dafür, den Anlass und die Wiederholung der Leistung genauer zu prüfen.
Was zählt nach der BetrKV zu umlagefähigen Reinigungskosten?
Nach § 2 Nr. 9 BetrKV gehören die Kosten der Gebäudereinigung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu zählt insbesondere die laufende Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus und Hausflur.
Gemeint sind die routinemäßig wiederkehrenden Tätigkeiten. Dazu gehören etwa das regelmäßige Fegen und Wischen der Stufen, die Reinigung der Handläufe und das Sauberhalten des Hausflurs. Diese Arbeiten fallen in festen Abständen an, zum Beispiel wöchentlich oder monatlich.
Die Umlage setzt außerdem eine mietvertragliche Vereinbarung voraus. Nach § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch, kurz BGB, können Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vereinbart wurde. Fehlt eine entsprechende Regelung, trägt der Vermieter die Kosten.
Für die praktische Prüfung empfiehlt sich eine feste Reihenfolge:
- Zuerst ist die Art der Kosten zu prüfen. Entstanden sie laufend oder aufgrund eines einzelnen Ereignisses?
- Danach ist im Mietvertrag zu prüfen, ob die Umlage der Betriebskosten vereinbart wurde.
- Erst anschließend ist zu klären, welcher Verteilungsschlüssel gilt.
Der Rechnungsbegriff „Grundreinigung“ beantwortet diese Fragen nicht abschließend. Eine einmalige Maßnahme wird nicht dadurch umlagefähig, dass sie als „Gebäudereinigung“ bezeichnet wurde.
Wann die Treppenhausreinigung nicht auf Mieter umgelegt werden darf
Reinigungskosten dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie nicht laufend entstehen oder keine mietvertragliche Umlagevereinbarung besteht. Auch Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung sind keine Betriebskosten.
§ 1 Abs. 2 BetrKV schließt Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten aus. Eine Reinigung wird daher nicht allein deshalb umlagefähig, weil sie im Treppenhaus stattfindet. Steht sie mit einer Reparatur oder der Erhaltung des Gebäudes in Zusammenhang, darf sie nicht als normale Gebäudereinigung abgerechnet werden.
Typische Prüfsignale sind:
- Die Abrechnung nennt „Grundreinigung“, „Grundreinigung“ oder „Grundreinigung“.
- Die Maßnahme wurde nur aufgrund eines einzelnen Ereignisses beauftragt.
- Anlass waren Bauarbeiten, ein Auszug oder eine außergewöhnliche Verschmutzung.
- Die Reinigung stand im Zusammenhang mit einer Instandhaltung oder Instandsetzung.
- Der Mietvertrag enthält keine Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten.
- Laufende und einmalige Leistungen wurden in einer Position zusammengefasst.
Mieter sollten eine auffällige Position schriftlich benennen und den Grund ihrer Einwendung klar angeben. Sie können Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist erheben. Eine zusammengefasste Rechnung ändert die rechtliche Einordnung nicht.
Diese Seite ist nicht die richtige Anlaufstelle für konkrete Preise, Kostenhöhen oder Stundensätze. Bei einem individuellen Streit über eine Abrechnung, einen Mietvertrag oder besondere Umstände ist eine persönliche Rechtsberatung erforderlich.
Umlage in der Eigentümergemeinschaft (WEG)
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden laufende Reinigungskosten nach dem für die Gemeinschaft geltenden Schlüssel verteilt. § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, ist für die Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern maßgeblich.
Dabei sind zwei Ebenen zu trennen. Zuerst verteilt die WEG die Kosten unter den Eigentümern. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, richtet sich die Weitergabe an den Mieter zusätzlich nach dem Mietrecht.
Laufende Reinigungskosten erscheinen typischerweise im Hausgeld. Eine einmalige Grundreinigung wird in der WEG dagegen typischerweise über eine gesonderte Sonderumlage abgerechnet und ist von den laufenden Hausgeldern zu trennen. Die Zahlung durch einen Eigentümer macht eine Position nicht automatisch zu umlagefähigen Betriebskosten gegenüber seinem Mieter. Für die Betriebskostenabrechnung bleiben § 1 BetrKV, § 2 Nr. 9 BetrKV und die Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB entscheidend.
Nach welchem Schlüssel werden die Reinigungskosten verteilt?
Ohne einen abweichend vereinbarten Umlagemaßstab werden umlagefähige Reinigungskosten nach der Wohnfläche verteilt. Das folgt aus § 556a Abs. 1 BGB.
Wie häufig ein einzelner Mieter das Treppenhaus tatsächlich nutzt, ändert diesen Maßstab nicht. Ein Mieter im Erdgeschoss zahlt denselben Anteil wie ein Mieter im Dachgeschoss, wenn die Wohnflächen gleich groß sind. Wurde im Mietvertrag ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart, ist dieser für die Abrechnung maßgeblich.
Der Schlüssel ist jedoch erst am Ende zu prüfen. Ein korrekter Schlüssel macht eine nicht umlagefähige Grundreinigung nicht zu laufenden Betriebskosten. Mieter sollten deshalb zuerst prüfen, ob die Position überhaupt in die Betriebskostenabrechnung gehört, und erst dann den eigenen Anteil nachrechnen.
Anlass und Wiederholung entscheiden, nicht die Überschrift
Laufende Treppenhausreinigung und einmalige Grundreinigung sind rechtlich getrennt zu betrachten. Regelmäßig entstehende Kosten für gemeinschaftliche Gebäudeteile können nach § 2 Nr. 9 BetrKV umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies nach § 556 Abs. 1 BGB vorsieht.
Eine einmalige Grundreinigung erfüllt grundsätzlich nicht das Merkmal „laufend“ aus § 1 Abs. 1 BetrKV. Sie gehört daher grundsätzlich nicht in die Betriebskostenabrechnung. Entscheidend sind Anlass und Wiederholung, nicht nur die Überschrift der Position. Wer die laufende Treppenhausreinigung dauerhaft abgeben möchte, kann sie an eine Fachfirma übergeben.
Häufige Fragen zur Umlage der Treppenhausreinigung
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Was beinhaltet eine Grundreinigung im Treppenhaus? add
Wie werden Kosten für Treppenhausreinigung umgelegt? add
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