Treppenhausreinigung: Umlageschlüssel, Recht und Pflichten

Ohne abweichende Vereinbarung gilt nach §556a Abs. 1 BGB die Wohnfläche als gesetzlicher Verteilerschlüssel. Mietvertragsparteien können jedoch einen anderen Maßstab vereinbaren, etwa die Anzahl der Wohneinheiten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 5. November 2014 (BGH, VIII ZR 257/13) bestätigt, dass §556a BGB abdingbar ist und eine solche abweichende Vereinbarung wirksam sein kann. In der Praxis wird die Treppenhausreinigung häufig nach Wohneinheiten statt nach Wohnfläche verteilt, weil der Reinigungsaufwand kaum von der Wohnungsgröße abhängt, sondern eher von der Zahl der Parteien, die Treppe und Flur nutzen.

Zwei Vorschriften bilden die rechtliche Grundlage: §556 BGB und §2 Nr. 9 BetrKV. §556 Abs. 1 BGB verlangt, dass Betriebskosten ausdrücklich im Mietvertrag als Umlage vereinbart sind; ohne diese Klausel darf der Vermieter die Reinigungskosten nicht gesondert abrechnen, sie sind dann bereits mit der Grundmiete abgegolten. §2 Nr. 9 BetrKV zählt die Kosten der Gebäudereinigung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskostenarten und nennt dabei explizit die Säuberung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Zusätzlich verpflichtet §556 Abs. 3 BGB den Vermieter bei der jährlichen Abrechnung zur Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots: Er muss ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wählen, nicht zwingend das billigste Angebot, aber ein vertretbares.

Die Umlage scheitert in drei typischen Fällen. Erstens: Fehlt im Mietvertrag die ausdrückliche Vereinbarung, dass Betriebskosten der Gebäudereinigung umgelegt werden, darf der Vermieter sie nicht separat abrechnen. Zweitens: Sind die Mieter laut Mietvertrag oder einer wirksam einbezogenen Hausordnung selbst zur Reinigung verpflichtet, etwa über einen Putzplan oder eine sogenannte Kehrwoche, darf der Vermieter für diesen Bereich keine zusätzlichen Kosten einer beauftragten Reinigungsfirma umlegen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn er sich im Mietvertrag ausdrücklich das Recht vorbehalten hat, später auf eine Fremdfirma umzustellen. Drittens: Eine bloße Regelung in der Hausordnung reicht formal nicht aus, wenn der Mietvertrag nicht ausdrücklich darauf verweist und die Hausordnung dem Mieter bei Vertragsschluss nicht bekannt gegeben wurde.

Das ist die praktische Grenze der Umlagefähigkeit: Die Treppenhausreinigung ist ein Kostenposten, kein Automatismus. Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, prüfen die Mietvertragsklausel, bevor sie eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten in die nächste Nebenkostenabrechnung aufnehmen.